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Mietrecht:

Kündigungen des Vermieters wegen ausbleibenden Mietzahlungen bei Wohnraum.

Ein Wohnraummietverhältnis kann nur bei berechtigten Interessen beziehungsweise Gründen gekündigt werden. Ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung stellt zum Beispiel die Nichtzahlung der Miete dar.

Vor einer Kündigung aufgrund ausbleibender Mietzahlungen sollte grundsätzlich eine Abmahnung ausgesprochen werden. In einer Abmahnung muss dargelegt werden, dass das Mietverhältnis gekündigt wird, falls die Mietzahlung weiterhin ausbleibt.

Dann ist entweder

a) eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

oder

b) eine ordentliche Kündigung

möglich.

a) außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Vorteil:

• das Mietverhältnis wird sofort mit Zugang der Kündigung beim Mieter beendet.

• Eine vorherige Abmahnung ist gemäß § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen eines Zahlungsverzuges nicht notwendig. Trotzdem ist anzuraten, vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Abmahnung mit kurzer Leistungsfrist zu setzen.

  Nachteile:

• nachträgliche Befriedigungsmöglichkeit des Mieters gemäß § 569 Abs. 3Nr. 2 BGB:

  Demnach wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit (also dem Zugang der Klageschrift der Räumungsklage beim Mieter) die fällige Miete erhält. In diesem Fall hat der Vermieter keine Möglichkeit, die außerordentliche fristlose Kündigung weiter aufrecht zu erhalten.

• Es müssen Mindestbeträge zur Zahlung offen stehen:

  Der Mieter muss bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Entrichtung des Mietzinses, die die Miete für einen Monat übersteigt, in Verzug sein. Bei einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, muss der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Beträge müssen vor allem dann kritisch beobachtet werden, wenn der Mieter sich auf Mietminderungen beruft. Sollte das Gericht eine Mietminderung bestätigen, und sollte aus diesem Grund die für eine außerordentliche fristlose Kündigung benötigten offenen Beträge nicht erreicht werden, ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam.

  b) eine ordentliche Kündigung

  Vorteile:

• die offen stehenden Beträge müssen keine vom Gesetz vorbestimmte Summe erreichen

  Es genügt schon eine dauerhaft unpünktliche Zahlung, wenn diese im Vorfeld ausreichend angemahnt wurde.

• Weiterhin kann im Fall einer ordentlichen Kündigung die Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Miete nicht durch nachträgliche Zahlung geheilt werden.

  Eine ordentliche Kündigung bleibt somit trotz nachträglicher Zahlungen wirksam.

  Durch eine Zahlung der ausstehenden Miete kann lediglich im Einzelfall an der Kündigung aufgrund „Treu und Glauben“ nicht festgehalten werden, wenn die Kündigung treuwidrig wäre. 

  Nachteile:

• Bei der ordentlichen Kündigung müssen die Kündigungsfristen des § 573c BGB eingehalten werden.

  Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Mieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

  Sollte der Mieter in dieser Zeit weiterhin seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen, wäre dies für den Vermieter eine erhebliche finanzielle Belastung.

• Der Mieter kann sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen.

  Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen und von dem Vermieter  die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

  Dieses ist jedoch gegenüber einer außerordentlichen fristlosen Kündigung kein Nachteil, da ein Widerspruch gegen die Kündigung aufgrund einer vorliegenden Härte nicht möglich ist, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegen. Dies bedeutet, dass sich der Mieter bei vorstehenden Voraussetzungen auch bei einer ordentlichen Kündigung nicht auf die soziale Härte berufen kann.

   

  Bei einer Kündigung aufgrund ausbleibender Mietzahlungen ist folgendes Vorgehen anzuraten:

  Beim Vorliegen der Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ist diese auszusprechen. Hilfsweise sollte gleichzeitig eine ordentliche Kündigung  ausgesprochen werden.

  Mit dieser Konstruktion kann man die Vorteile beider Kündigungsarten nutzen und ist im Falle eines Räumungsprozesses besser aufgestellt als nur mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung.

  Zu beachten ist, dass die Kündigung schriftlich ergehen muss und dass die Gründe der Kündigung dargelegt werden müssen.

   

  Gerne beraten wir Sie persönlich unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Konstellation.